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伍戈系长江证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事

中枢不雅点：

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1.计谋频出，无论是地产照旧破钞，似王人希冀于住户加杠杆。但更为现实的挑战是，大疫三年之后住户会加杠杆吗？这究竟是住户的才能问题，照旧意愿？当下地产计谋松开能否像过往那般遂如东说念看法？到底是靠地产来拉经济，照旧得靠经济才能稳住地产？

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2.直观上，住户收入决定了其住房等购买力。但反直观的是，历史上商品房销售的回升巨额是在住户收入的低迷时分，当期收入并非制约购房的决定性变量。无论是刚性照旧改善性需求，王人属于住户的永恒行为，其决议取决于对永恒利率及预期收入的判断。

3.往日一年尤其是疫情鸿沟后，包括房贷利率在内的各样地产计谋松开成千上万，但成果似乎并莫得过往那样立竿见影，本轮商品房销售更与住户信心指数高度关系。往日靠地产计谋无间能拉动经济，而本轮地产企稳更倚赖宏不雅经济尤其微不雅主体预期的改善。

4.瞻望改日，地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄，近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从本年较为审慎的经济增速方向来看，逆周期退换计谋偶而激进，加之微不雅主体预期设立的渐进性，住户加杠杆行为偏激引致的地产“脉冲”可能较柔顺。

正文：

计谋频出，无论是地产照旧破钞，似王人希冀于住户加杠杆。但更为现实的挑战是，大疫三年之后住户会加杠杆吗？这究竟是住户的才能照旧意愿问题？当下地产计谋松开能否像过往那般遂如东说念看法？到底是靠地产来拉经济，照旧得靠经济才能稳住地产？

一、 谁在主导住户加杠杆？

直观上，住户收入决定了其住房等购买力。但反直观的是，历史上商品房销售的回升巨额是在住户收入的低迷时分。无论是刚性照旧改善性需求，王人属于住户的永恒行为，其决议取决于对永恒利率及预期收入的判断。

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过往，地产计谋松开王人会引致商品房销售回升。关系词昨年以来，计谋虽合手续松开，但销售照旧趋弱，且与住户信心等非地产计谋野心高度关系。

二、 此次住户会加杠杆吗？

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地产新政以来，住户购房意愿照的确抬升，看房热度赫然高于季节性规章，“金九银十”可能值得期待。“认房不认贷”等计谋或需要部分住户“先卖一，后买一”，意味着需求开释有个经过。

一般情形下，地产对形貌利率反映明锐；但若物价堕入低位时，重庆时时彩骰宝执行利率高企，则会弱化形貌利率下落对地产的拉行动用，好意思、日等王人有相同历史指示。往日靠浅薄的行业计谋就能拉动地产，而本轮可能更倚赖举座宏不雅经济及微不雅主体信心的改善。

初步推断，房地产计谋仍处松通畅说念，现在松开进度已处历史上较洪水平（仅次于2014-2015年）。房地产销售、投资当月同比降幅有望于三季度初始收窄，全年销售额、投资累计同比约为-6%至-8%。

三、 基本论断

一是计谋频出，无论地产照旧破钞，似王人希冀于住户加杠杆。直观上，住户收入决定了住房等购买力。但反直观的是，历史上商品房销售的回升巨额是在住户收入的低迷时分。无论是刚性照旧改善性需求，王人取决于住户关于永恒的预期，而不单是是短期收入。

2021年9月26日0-24时，湖南省报告新增新型冠状病毒肺炎无症状感染者3例（均境外输入），当日转确诊病例0例，当日解除隔离0例，尚医学观察6例（均境外输入）。

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二是往日一年尤其疫情鸿沟后，包括房贷利率在内的各样地产计谋松开成千上万，但成果似乎并莫得过往那样立竿见影，本轮商品房销售更与住户信心指数高度关系。往日靠地产计谋无间能拉动经济，而本轮地产企稳更倚赖宏不雅经济尤其微不雅主体预期的改善。

三是瞻望改日，地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄，近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从本年较为审慎的经济增速方向来看，逆周期退换计谋偶而激进，加之微不雅主体预期设立的渐进性，住户加杠杆行为偏激引致的地产“脉冲”可能较柔顺。

【作家】

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伍戈：博士，长江证券首席经济学家。曾永恒供职央行货币计谋部门，并在海外货币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖取得者，获浦山计谋连系奖、刘诗白经济学奖，“远见杯”经济预测冠军。著有货币经济“四部曲”。

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曹海巍、俞涛、高童：长江证券连系员。

陈梦豪、杜张颖：实习连系员。